Mediação Condominial para Inadimplentes

Mediação Condominial para Inadimplentes

O morador inadimplente no condomínio é um dos maiores problemas de um síndico. Para que a estrutura funcione adequadamente em prol da coletividade, o pagamento da taxa condominial é essencial que seja realizada pontualmente. E se alguém não arca com esse compromisso básico, o gestor precisa se desdobrar para fazer com que as contas fechem no fim do mês.

Considerando a importância da gestão financeira condominial, o síndico deve saber as melhores formas de lidar com morador inadimplente no condomínio. Além de uma forma correta de cobrança, pode adotar práticas na tentativa de reduzir os devedores, tais como:

  • Promover campanhas de conscientização
  • Apostar em diversas opções de pagamento
  • Agilizar o processo de cobrança e pagamento
  • Manter organização rigorosa das contas

    A administração condominial esbarra em uma questão muito delicada para os síndicos, a convivência e a proximidade afetiva dos demais condôminos. Por muitas vezes tal cenário traz bastante constrangimento ao gestor do condomínio na hora de cobrar o proprietário inadimplente ou, quando necessário, de tomar as providências jurícas cabíveis.

    Em razão disso, torna-se extremamente oportuno que a cobrança e as tratativas de acerto dos débitos condominiaais sejam feitas por terceiros, isentos desta pessoalidade e especialistas nesse tipo de abrodagem. A Asas Mediações tem essa ferramenta de validade jurídica perfeita, quando o trabalho de cobrança é realizado através de uma atividade extrajudicial, mas com efetividade, sigilo, agilidade e baixo custo.

    • Tabela de Preços de Custas de Processos de Mediação

      • Dar-se-á pela instalação do Processo de Mediação de qualquer natureza legalmente permitidas, segundo a Lei 13.140/15, obedecento a tabela abaixo mencionada, mediante pagamento de preços das Custas Totais, correspondentes à Taxa de Protocolo, Taxa de Administração Processual, Despesas por Sessão e Honorários do Mediador para atuação no processo, cujo pagamento antecipado não comportará devolução por desistência de qualquer uma das partes, motivada ou imotivadamente. Válido para ambas as partes do processo, Empregador e Empregado.
      • Estão inclusas na tabela de Taxa de Administração Processual o uso da plataforma de registro processual, notificações e correspondências, serviço de secretaria e secretária de sessão, arquivamento e publicação oficial Jus Brasil, caso se solicitado.
      • A ata de reunião de Mediação, com acordo consensual assinado entre as partes, realizada pela Asas Mediações em regime de Sessão de Mediação, tem efeito jurídico perfeito e corresponde a uma decisão da Justiça Estatal em 1ª. Instância.
      • A Mediação é um método de baixo custo, rápido e eficiente na resolução de conflitos, sendo adequado para relações continuadas, onde as partes continuarão se relacionando após equacionado a divergência.

     

    Princípios da Mediação Condominial para Inadimplentes

    Existem inúmeras vantagens da mediação de conflitos em condomínios. Como você viu, os processos judiciais são demorados e custosos, pois envolvem a contratação de advogados para ambas as partes e outros gastos.

    Além disso, os processos são desgastantes, principalmente quando as duas partes vivem no mesmo empreendimento. Afinal, não é agradável encontrar pelos corredores alguém que está em uma disputa legal com você, quando esposas são amigas, os filhos brincam juntos. Por isso, é muito mais construtivo optar por uma solução simples, que seja boa para todos e traga positividade, sempre considerando que a convivência continuará.

    E os benefícios não atingem apenas os moradores. Para o síndico, a Mediação facilita a resolução de conflitos com inadimplentes, por exemplo, além de poupar o empreendimento de ações envolvendo o condomínio.

    Para isso, são aplicadas a abordagem em quatro fases:

    • compreensão do caso,
    • abertura da audiência,
    • pré-mediação e
    • resolução através de acordo consensual.

    Na promeira etapa o Mediador ira tomar conhecimento do caso, o saldo devedor, podendo explorar mais a fundo os motivos que levaram ao problema. Pode haver um contato ainda informal e separadamente com o síndico, que exporá os critérios e limites exigidos pelo condominio, assim como como o condômino devedor, que, da mesma maneira esclarecerá a situação do seu ponto de vista

    Marcada a audiência, todos se reunirão, o síndico ou um seu preposto e o morador com um seu representante, se for o caso, com poderes para tomar decisões e firmar compromissos. Ambas as partes serão orientadas sobre o funcionamento da Mediação e esclarecidas de que o procedimento deverá ter como objetivo um acordo consensual e factível entre as partes.

    A pré-Mediação consiste num momento, durante a audiência, em que as partes expoem seus pontos de vista, suas dificuldades e fazem uma proposição livre do que considera uma concessão à outra parte.

    Diante dessas colocações iniciais as partes passarão a negociar um ponto de equilíbrio, sempre sob a orientação da Mediadora que nunca poderá tomar partido de uma outra outra parte, mas que trabalhará diligentemente para que as conversações cheguem num ponte de convergencia entre as possibilidades de ambos, para se lavrar o Termo que formalizará o acordo consensual objetivo da Mediação.

    Durante todo o procedimento a Mediadora vai mantendo as partes sempre esclarecidas sobre quais são os direitos e deveres de cada um dos participantes, além de acordar com todos os melhores dias e horários para o agendamento das sessões futuras de Mediação, caso uma sessão só não seja sufuciênte para a conclusão do procedimento.

    Em seguida, na fase de compreensão do caso, a Mediadora pode explorar mais a fundo os motivos que levaram ao problema. Por fim, na resolução do conflito em si, A Mediadora utiliza técnicas específicas para facilitar a negociação e apresenta alternativas possíveis no decorrer das negociações, sem influenciar nenhuma das partes.

    Tudo isso pode ocorrer em apenas uma sessão ou ter outros encontros, dependendo da densidade do tema e da delicadeza das questões envolvidas. Por outro lado, dependendo da complexidade do caso, a Mediadora poderá optar por fazer reuniões iniciais com cada parte individualmente e, só depois, reunir todos para formalizar as decisões, se o grupo, consensualmente, achar melhor.

    A Mediação é um método consensual de resolução de disputas e conflitos que tem conquistado cada vez mais espaço no cenário nacional, muito mais agora que as atividades da Asas Mediações esta amparada legalmente para a sua operação. Essa prática, que é aplicada extrajudicialmente, tem se mostrado ser o método mais adequado para a resolução de diversos tipos de conflitos, entre os quais estão os condominiais.

    Outros focos de conflitos condominiais

    Outras disputas entre condônimos costumam acontecer com certa regularidade e, em geral, estão relacionados aos desafios da convivência em coletividade. A complexidade dessas controvérsias está na perpetuação da relação entre os envolvidos, em razão da proximidade imposta pela convivência permanente.

    Dessa forma, comumente envolvem sentimentos, questões e interesses que agregam ao conflito um emaranhado de ramificações e demandam soluções igualmente complexas e contemplativas, em detrimento de determinações superficialmente impostas por um terceiro.

    Além do problema da inadimplência, especialistas apontam que as onze mais frequentes origens de controvérsias entre vizinhos estão relacionadas a animais de estimação, crianças, festas inconvenientes, encanamento, veículos, prioridades no uso de áreas comuns, acessibilidade, barulho, consumo de drogas lícitas e ilícitas, realização de atividades comerciais, e sustentabilidade.

    A inadimplência, a seu turno, é um problema enfrentado mormente pela administração dos condomínios, que constantemente precisa construir soluções para que os eventuais calotes não ocorram com frequência. Por outro lado, a cobrança precisa acontecer de forma adequada, a fim de evitar maiores constrangimentos e o agravamento da situação de conflito, ficando claro que optar por ações juducias, pode tornar os caso crônico e alongar em anos a solução da pendência, a um custo muitíssimo maior.

    As questões relativas aos animais de estimação vão desde a possibilidade de possuí-los até a sujeira deixada pelos pets em áreas comuns. Em relação às crianças, as discussões concentram-se, sobretudo, na necessidade de ambientes de lazer voltados especificamente a esse público.

    Problemas com encanamento ou outros problemas com a construção, por sua vez, embora geralmente estejam fora das vistas da maioria dos condôminos, podem gerar grandes dores de cabeça. Dependendo da origem e do local do problema, a responsabilidade por repará-lo pode recair tanto sobre a administração quanto sobre o indivíduo, e as discussões, nesses casos, costumam ser calorosas.

    As controvérsias sobre veículos estão normalmente relacionadas à condução dos automóveis nas áreas comuns e ao uso de garagens rotativas. Relativamente às áreas comuns, as discussões sobre acessibilidade tem aumentado, impondo aos administradores a obrigação de criar alternativas que facilitem o convívio de todos os moradores, observadas as necessidade especiais de alguns.

    O campeão na pauta de discussões entre vizinhos, no entanto, é o barulho. Tanto em áreas comuns de lazer quanto dentro os apartamentos, a emissão excessiva de barulho pode causar muito distúrbios e inconveniências. Dessa forma, é fundamental que haja responsabilidade e senso de coletividade tanto durante a elaboração das regras aplicáveis a essas situações quanto na observância destas.

    Outra preocupação que suscita discórdias entre condôminos é em relação ao consumo de drogas lícitas e ilícitas em áreas comuns e no interior dos apartamentos. Nesses casos, o nível e a necessidade de intervenção devem ser analisados de acordo com cada situação.

    A realização de atividades comerciais no condomínio ou que envolvam a utilização de recursos coletivos – como o gás de cozinha em alguns casos – também levanta controvérsias. Aliada à necessidade de existência de normas que regulem essas situações, está a imprescindibilidade de que as discussões sejam conduzidas com razoabilidade e temperança.

    É importante pontuar também o espaço ocupado pelas discussões sobre sustentabilidade, que geralmente culminam na responsabilização exclusiva dos administradores pela criação de políticas eficazes. Todavia, especialmente nesses casos, faz-se necessário registrar a importância da contribuição da coletividade na elaboração de alternativas criativas e na tomada de iniciativas.

    Considerando a importância conferida às redes sociais na atualidade, resta imprescindível mencionar a participação dos grupos condominiais de Whatsapp, tanto como meios facilitadores da comunicação e da resolução de controvérsias quanto ambientes capazes de suscitar mais conflitos. Por esse motivo, é fundamental que as regras para boa convivência se estendam ao ambiente virtual.

    Observados os principais motivos de conflitos entre condôminos, resta clara a natureza cotidiana e frequente dessas situações. Por isso, faz-se necessária a constante diligência dos responsáveis por regular a convivência entre os vizinhos em encontrar as formas mais adequadas de intervenção nas situações de controvérsias.

    A postura de mediador deve ser incorporada pelos administradores na gestão dos conflitos. Portanto, devem ser priorizadas a facilitação da comunicação e a negociação entre os indivíduos em disputa, a fim de que as soluções alcançadas sejam mutualmente aceitáveis e eficazes.

    Nos casos em que os conflitos transcendam a competência dos administradores, a busca por autocomposição deve, igualmente, prevalecer. Diante da peculiaridade das relações entre os indivíduos em disputa e da natureza das controvérsias em questão, a utilização de métodos consensuais em detrimento dos impositivos é decisiva para o adequado tratamento de todos os elementos constitutivos do conflito.

    À vista disso, o serviço de Mediação da asas Mediações revela-se como uma alternativa interessante e eficaz para a resolução de conflitos condominiais, visando à manutenção das boas relações interpessoais e da convivência harmoniosa entre condôminos e entre estes e os síndicos e administradores.

    Mas quais são as situações em que podemos chamar a Asas Mediações para atuar?

    A mediação é realizada por profissionais capacitados para buscar a retomada da conversa entre as partes em conflito, utilizando técnicas e procedimentos específicos, onde se busca encontrar uma solução com a ajuda de um Mediador especialista, neutro ao tema, onde as duas partes sintam-se confortáveis e envolvidas na busca do resultado consensual.

    E por fazerem parte ativa na busca de uma solução, estas se responsabilizam com mais facilidade com o que foi acordado com a outra parte, durante o trabalho do Mediador.

    Viver em condomínio não é fácil. Exige regras de conduta, um pouco de paciência e muito bom senso! E este papel de pacificador não cabe ao porteiro, ao zelador ou à administração, que não tem formação específica para isto, e que às vezes até mesmo eles podem estar envolvidos no conflito. A Asas Mediações possue um Corpo Arbitral com os melhores especialistas do mercado, para os procedimentos que oferece.

    A mediação pode ser aplicada quando o conflito é resultado de quebra da comunicação amigável entre moradores, entre moradores e funcionários, entre moradores e fornecedores externos, ou com quaisquer pessoas que façam parte da vida diária da determinada comunidade.

    Ou seja, tudo que envolva a comunicação e a boa convivência entre moradores de um condomínio, situação da qual depende uma relação de respeito mútuo, criando um ambiente pacífico onde cada um possa se sentir a vontade, sem que isto represente um incomodo aos demais moradores do local.

    Condomínios se assemelham a pequenas cidades, com direitos e deveres expressos em documentos, onde centenas de pessoas compartilham o mesmo espaço. E, por se tratar de uma habitação onde espaços comuns são coletivos, os conflitos se tornam, muitas vezes, inevitáveis.

    Em muitos casos, a própria construção do edifício facilita o alto número de discussões: paredes que não levam em conta a acústica do ambiente, garagens apertadas, mal dispostas ou até mesmo a falta delas, animais de estimação, inadimplência, entre outros problemas.

    E para solucionar de forma pacífica essas discórdias, sem ter que recorrer a justiça e ver o assunto levar anos até ser solucionado, é cada vez mais comum a figura do mediador de conflitos condominiais, segmento em que a Asas Mediações é especialista.

    Este tipo de expediente tem sido muito utilizado nos últimos anos, sobretudo a partir da edição da Lei 13.140/2015, que regulamentou o instituto no Brasil.

    De acordo com o artigo 165 do novo Código de Processo Civil, o mediador poderá sugerir soluções para o litígio de forma neutra, não tendenciosa e sendo vedada a utilização de qualquer tipo de constrangimento ou intimidação para que as partes conciliem.

    O condomínio que queira utilizar este recurso deve, primeiramente, registrar essa forma extrajudicial de solucionar conflitos na convenção do condomínio. Para isso, a convenção deve conter uma cláusula compromissória, que prevê a solução dos conflitos primordialmente por essa esfera, evitando a justiça comum. É necessário que nessa cláusula esteja claro que o morador é obrigado a participar da mediação, ficando facultativa apenas a aceitação da solução buscada com a outra parte, com a orientação do Mediador.

    Alternativamente, as partes podem se reunir para a resolução de um determinado conflito condominial, sem a precedência da existência da Cláusula Compromissória, desde que as partes em conflito, concordem em sentarem diante do Mediador, na busca de uma solução que levae a uma acordo consensual.

    Embora o método não tenha absoluta garantia de sucesso, já que as partes envolvidas precisam chegar a um acordo orientados pelo Mediador, as principais vantagem em relação à justiça comum é a celeridade, sigilo, flexibilidade e custo acessível do processo. Também o condomínio e moradores podem ter vantagem em relação ao judiciário, pois por se tratar de uma forma extrajudicial, na Mediação não é necessária a contratação de um advogado.

    Regulamento da Mediação Condominial para Inadimplentes

    O Regulamento aplicado é o mesmo da Mediação regular

     

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